Sosyal medya'da takip edin!
X

Faydalı bilgiler

Yönetmeliğe uygun olarak bodrum katlarda nasıl daire çözülür?

Güncelleme:

Tarih:

Bodrum katlar iskan edilebilir mi ? Bodrum katta daire çözülebilir mi? Bodrum katların imar yönetmeliği için hükümlerini örneklerle yorumladık. Yazının içeriğinin daha çok proje geliştiriciler ve konut geliştiricileri ilgilendirdiğini belirtmekte fayda var.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mal sahiplerine vadedilen daire sayısını sağlayabilmek adına ya da arsadan daha fazla daire çıkarmak adına bodrum katların iskan edilmesi konusunda özellikle binalara kot verilmesi maddeleri yönetmelikte en fazla ziyaret edilen yerler arasındadır.

Yönetmeliğe göre açığa çıkan bodrum katların iskan edilmesinde emsale dahil edildiği takdirde hiç bir problem yoktur. Ancak asıl problemler yönetmelikte belirtilen ‘kısmen gömülü’ ya da ‘tamamen gömülü’ bodrum katların iskan edilmesi konusunda yaşanmaktadır.

Bodrum katlar iskan edilebilir mi?

bodrum-katlarin-iskan-edilmesi

İlginçtir planlı alanlar tip imar yönetmeliği de dahil imara ve yapılaşmaya dair yönetmeliklere baktığınızda ‘iskan etmek’ kavramı tanımlar kısmında kendine yer bulmamıştır.

Ancak genel geçer kuramlar ve yönetmelikte kasıt edilen şeyin bağımsız bölüm olarak çözümlenmesi (yani daire yapılması) şeklinde olduğu anlaşılmalıdır. Bir katın iskan edilip edilmediği konusu yalnızca daire çözümü konusunda değil asansör şartları konusunda da önemlidir.

Kentsel dönüşüm bodrum katlar için pek çok idarede daire sahiplerinin haklarının korunması adına ya da bölge teşekkülü değerlendirildiğinde taşkın riski ve benzeri sıkıntılar dışında verilebilmektedir.

bodrum-katlarin-iskan-edilmesi

Yönetmelikler göre bodrum kat tanımı ‘zemin katın altındaki katlar’ olarak geçmektedir.

Yani bodrum katlar kısmı bize bu noktada yol gösterecektir. Tabi yönetmeliğin tek bir maddesini alarak ben bunu yapabilirim demek de son derece yanlış olacaktır. Çünkü kotlar, bahçelerin tesviye edilmesine yönelik konular , emsal hesaplama gibi konularla yakından ilişkili bir konudur bodrumlar.

Binaların ön bahçesinde bodrum kattan giriş ve pencere açılması için koşullar

kopru-girisler

Tabi ki konuyla doğrudan ilgili değil ama biraz mizah yapayım istedim. 3. Köprüyü anımsatan bu köprü girişlerle ilgili de yeni yönetmelikte (İBB) maddeler yer almakta.

Bursa imar yönetmeliği , İstanbul İmar Yönetmeliği , Gaziantep İmar Yönetmeliği gibi yerel bir yönetmeliğe tabii değil iseniz planlı alanlar imar yönetmeliği sizin için esastır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre ön bahçesiz yani yola sıfır bodrum katlardan tretuvar (kaldırım) altından giriş yapılamaz. Ancak öyle bir fazla meyilli yola cephesi vardır ki , bodrum katınızın tamamen açığa çıkan kısmından bodrumda bina girişi çözebilirsiniz.

Gelelim bodrum katta çözülecek daireler için pencere ya da kuranglez kullanımına..

  

Bodrum katların yeni yönetmelikte iskan edilip edilmediği konusuna geçmeden önce sağlıksız ve hiç bir tedbir alınmadan inşa edilen örnekleriyle ilgili yukarıdaki resimler son derece açıklayıcı özelliklere sahip..Herşeyi bir kenara bırakın konforlu sağlıklı mekanlar sunmaya odaklanmamız gerekiyor mimar olarak.

Bodrum katta yapılacak dairelerde oturma odası ve bir yatak odasının taban döşemesinin üst seviyesinin (yani tabliyeye ayak bastığınız kotun) hiç bir şekilde gömülü olmaması gerekiyor. Bu noktaya dikkat ”1 cm bile gömülü olursa” pencere açamıyorsunuz yani daire çözemiyorsunuz. (madde 51/3)

Ancak dediğim gibi her ilin kendi imar yönetmeliği yayımlandıkça bodrumlar konusunda yer alan maddeleri iyi okumak gerekir. Örneğin bu noktada İstanbul İmar Yönetmeliği ile planlı alanlar imar yönetmeliği arasındaki farklar yazımızda bahsedilenlerde bodrum kat konusu resmen evrim geçirmiş. İskan edilebilmesi için ilgili maddeler epey yontulmuş. Bodrum katlar iskan edilebilir mi? sorusuyla yakından ilgili aşağıdaki iki maddeyi dikkatle okuyunuz;

  • İBB İmar yönetmeliğine göre bodrum katlar iskan edilebilir mi? sorusunun yanıtı olarak ise düz veya eğimi az olan yerlerde en az 1 metre su basman kullanmak şartıyla 1. bodrum katın iskan edilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca yine aynı yönetmelikte bodrum katların iskan edilen bölümlerinde en fazla 1 metre gömülmek şartıyla oturma odası ve yatak odası için pencere açılabileceği (gerekli sel taşkın vb. tedbirleri alınmak suretiyle) belirtilmiştir.
  • 2. Bodrum katlar iskan edilebilir mi? sorusunun yanıtı ise tüm yönetmeliklerde artık sabit olup, kesinlikle hayır! şeklindedir. Çünkü 2. bodrum katın tamamen açığa çıkması ya da 1 metre bile gömülü olacak şekilde iskan edilmesi demek bu parselde kot farkının kademe yapmayı gerektirecek şekilde fazla olduğunu belgeler niteliktedir. Tabi ki, aşırı istisnai durumlar olabilir. Örneğin kademe boyunun yeterli gelmediği durumlarda bir önceki kademeye uyulur maddesine istinaden kademe yapılmaz ise doğal olarak 2. bodrum katın da iskan edilebileceği rahatlıkla anlaşılır.

Gelelim sadede, bodrum kattan daire çıkarabilmenin çözümüne;

bodrum-kattan-nasil-daire-cikarilir

Bu noktada yukarıda sayılan hususlara uymak kaydıyla bahçelerin tesviye edilmesine ilişkin esasları çok iyi yorumlayarak bodrum kattan daire(ler) çıkarmak son derece mümkün.

Bunun için arka bahçelerin tesviye edilmesi maddesi (Bkz. İBB İmar Yön. madde 17) en düşük bina arka köşe noktasına kadar tesviye edilebileceğini (kazılarak ya da doldurularak istenilen kota getirme işlemi) belirtir.

Bu şu demek oluyor; tabii zemin kotu (arsanın doğal zemini) pencere açmak için gerekli olan en fazla 1 metre gömülü olma şartından dolayı sıkıntı yaratıyorsa kazarak en düşük köşe noktasına kadar düşür diyor. E haliyle bu durumda bodrumdan daire çıkmış oluyor.

Bu yazımızda bodrum katların mimari projelerde çözümlenmesi, iskan edilmesi gibi konulara yönetmelikler ışığında yanıtlarla yorumladık. Yönetmeliklere göre proje çizmek , aynı zamanda yatırımcının taleplerine optimum yanıtlar verebilmek ve tüm bunları sağlarken ruhundan bir nefes üflermişçesine estetik kaygı taşıması için uğraşmak gerçekten kolay işler değil. Ya sizce?

Reklam
Yorumları göster

Bir Cevap Yazın

Faydalı bilgiler

Nasıl Mimar Olunur? Mimarlar Ne Yapar? Mimarlık Bilgileri

Güncelleme:

Tarih:

Yazar

Nasıl Mimar Olunur?

Pratik ve teknik gereksinimler bir ülkeden diğerine değişir, ancak tanınmış bir kurumdan nitelikli olmanız, tasarım ve detaylara iyi bakmanız ve sorun çözme ve bina ve mimariye olan ilgiye yaratıcı bir yaklaşım sergilemeniz gerekir. Amerikan Mimarlık Enstitüsü üç Es’e odaklanır: eğitim, deneyim ve sınav. Sanat ve çizim ilgisiyle birlikte güçlü bir akademik geçmişe ihtiyaç duyan bir meslek. Ayrıca, eğitimin büyük bir kısmı bilgisayar destekli tasarım programlarıyla yetkin hale gelmeyi ve bina tasarımı ve yapımında yer alan teknolojiyi anlamayı içerir. Yaratıcı, yaratıcı ve yaratıcı olmalısınız. Bazı araştırmalar yapın ve mimaride ve yapılı çevrelerde çeşitliliği takdir etmek için bir tutku geliştirin.

ABD’deki çoğu devlet, bir mimarın Ulusal Mimari Akreditasyon Kurulu (NAAB) tarafından onaylanmış bir programda eğitim görmesini gerektirmektedir. Sunulan programlar bir Mimarlık Lisans, Mimarlık Yüksek Lisans veya Mimarlık Doktoru. Kanada’daki mimarların çoğunluğu, Kanada Mimari Sertifikasyon Kurulu (CACB) tarafından onaylanan bir üniversite programından mimarlık alanında lisans veya yüksek lisans derecesi alır . Kanada’da mimar olmak için başka bir yol da RAIC Müfredat Programı aracılığıyla sunulan çıraklıktır.

İyi mimarlar projelerin liderleridir, bu yüzden iyi takım çalışması, iletişim ve liderlik becerileri başarı için gereklidir.

Mimarların Eğitim Tarihi

Mimarlar tarafından düzenlenen en yaygın derece Mimarlık bölümüdür. Mimarların %8’i mimarlıktan önce mimarlık derecesine sahipti. Bu, tüm kariyerlerde ortalama 15 katın üzerindedir. İç mimarlık mezunları mimarlar arasında en yaygın olanıdır ve Türkiye kullanıcı tabanındaki mimarların %2’sini temsil etmektedir.

Peki, Mimarlar Ne Yapar?

Çoğu insan, her gün mimarların ne yaptığını bilmez. Muhtemelen mimarların, piyano eskizlerini piyanoda, çaldığında ve birkaç ay sonra Frank Gehry tarafından Guggenheim gibi muhteşem binalar ya da Norman Foster tarafından yapılan Bullet Binası gibi taslak oluşturamayacaktır.

Bu tamamen doğru değil, bu senaryodan eksik olan bir dizi insan ve süreç var. Peçete taslağı ile bir binanın kapıları açıldığında ve o zamanki mekânda modern mimarlık pratiğinin bulunduğu yerde birçok şey oluyor.

Bunu neden bilmek istiyorsun? Mimarların ne kadar çok şey yaptığını daha iyi anladığınız için, süreçle daha etkin bir şekilde ilgilenebilir, daha iyi talep edebilir ve bir müşteriniz, bir topluluk paydaşı, bir son kullanıcı ya da sadece bir yol arkadaşınız olsun, etrafınızdaki yapılı çevrede daha fazla söz sahibi olabilirsiniz.

Günümüzün sıkı izin gereklilikleri dünyasında, çoklu paydaşlar ve sıkı bütçeler ve zaman çizelgeleri, binaların inşa edilmesi çok karmaşık bir süreç haline geliyor. Kafanızı etrafına sarmanıza yardımcı olmak için işlemi beş temel parçaya böldüm:

BİRİNCİ
  1. İlk bölüm, bir bina projesine duyulan ihtiyacı tanımlamaktadır. Belirli bir şehirde nüfus patlaması var mı ve bazı yeni okullar inşa edilmeli mi? Birinin bir toplum merkezi inşa etmek istediği bir kentsel alanda boş bir parti var mı? Büyüyen bir işi karşılamak için genişletilmesi gereken bir bina var mı? Evin etrafında tekerlekli sandalye kullanması gereken kişilere uyum sağlamak için yenileme ihtiyacı olan bir ev var mı?
İKİNCİ
  1. İkinci bölüm, bu ihtiyaç için bir tasarım çözümü bulmak. Mimar gir. Ama bu sadece mimarlar için arena değil. Burada topluluk, son kullanıcılar ve diğer ilgili taraflar yer almalıdır. Bu, mimarın dinlediği ve daha sonra ilgilenen taraflara geri döndüğü ve tasarım çözümüyle olması gerektiğini anladığını gösteren yer. (Bazen tasarım çözümü yeni bir şey inşa etmek değildir. Hiç Bazen tasarım çözümü sosyal olan ya da organizasyonel bir değişim ya da zaten var olanı kullanmanın yeni yollarını ortaya koyar. Bu tür çözümler mimarlar tarafından nadiren önerilmekle birlikte, karışıma entegre edilmesi gerekiyor.) İdeal olarak, bir tasarım çözümüyle ortaya çıkma süreci, bina projesinin ayrıldığı topluluğa, ayrık bir üst olarak değil, iç içe geçiyor. “halkı” na verilen “uzman” dan aşağı yaklaşım. Christopher AlexanderIanto Evans ve diğerleri, herkesin kendi ihtiyaçlarını derinden anlamaya ve neyin işe yaradığına dair belirli ilkeleri anlamaya dayalı bir tasarım çözümüne katılabileceğini ve üretebileceğini söyledi. Fakat mimarların yapılı çevrede özel bir rolü olduğu bir dünyada yaşıyoruz, bu yüzden bugün bu bakış açısıyla konuşacağım.

Bina Projesi Tasarım Çözümü

Bir bina projesi tasarım çözümünün bir parçası olarak ortaya çıkarsa, bu bölümün önemli bir kısmı detayların anlaşılmasıdır. Bir binanın peçete üzerinde nasıl görüneceğine dair geniş vuruşlar yapmak bir şeydir, hangi malzemeleri kullanacağınızı, hangi yapısal sistemin en iyi şekilde çalışacağını, çatının suyun bina, pencerelerin nasıl mühürleneceği ve duvar eklemlerinin içbükey veya dışbükey profile sahip olup olmayacağı. Bu çok küçük detayların anlaşılması, mimarların zamanlarının çoğunu geçirdikleri yer.

İlgili Haber

Mimarlık Nedir?

ÜÇÜNCÜ
  1. İnşaat sürecinin üçüncü kısmı, projeyi inşa etmek için izin almaktır. Buna şehir, ilçe, eyalet ve hatta ulusal hükümetlerden izin almak dahildir. Genellikle sadece şehrinizle ilgilenmeniz gerekir. Bir tuvaleti başka bir duvara taşımak gibi önemli boyutlardaki ve hatta bazen minik projelerden oluşan bir proje, şehir izinlerini gerektirmektedir. Ve projenin büyüklüğüne bağlı olarak, bu şehir izinlerinin alınması, mimarlar, peyzaj mimarları, inşaat mühendisleri, inşaat mühendisleri, elektrik mühendisleri ve makine mühendisleri gibi lisanslı profesyonellerin pullarını içeren bina projesinin detaylı çizimlerini gerektirir. Bu, çok pahalı ve kasıtsız olabilir ve çoğu zaman bu süreç insanları bir bina projesine girmekten alıkoyamaz veya insanları izin verme sürecini tamamen ortadan kaldırmaya teşvik eder. Belediye izni gerekli ancak aynı zamanda yaratıcılık ve inovasyonu bastırıyor ve büyük bir revizyona ihtiyaç duyuyor, ama bu başka bir yazı için. Mimarlar, bina sürecinin izin verme aşamasında da çok zaman harcıyorlar. Çizimler oluşturuyor, danışmanlarıyla (peyzaj mimarları, inşaat mühendisleri, mekanik tesisat, tesisat ve elektrik mühendisleri ve diğer) farklı sistemleri koordine ediyor ve çizimlerini projeyi inşa etmek için onlara sunacakları ajansa gönderiyorlar. Daha sık olmamakla birlikte, ajans çizimler setine bir dizi düzeltme yapar ve tasarım ekibi daha sonra bu düzeltmeleri yapar ve onaylar için çizimleri yeniden gönderir. İzin alma süreci genellikle aylar hatta bazı ekstrem durumlarda bile yıllar sürer! Sonunda izin verilir ve süreç dört kısma ilerleyebilir.
İlGİLİ MESLEKLER

Çizimler oluşturuyor, danışmanlarıyla (peyzaj mimarları, inşaat mühendisleri, mekanik tesisat, tesisat ve elektrik mühendisleri ve diğer) farklı sistemleri koordine ediyor ve çizimlerini projeyi inşa etmek için onlara sunacakları ajansa gönderiyorlar. Daha sık olmamakla birlikte, ajans çizimler setine bir dizi düzeltme yapar ve tasarım ekibi daha sonra bu düzeltmeleri yapar ve onaylar için çizimleri yeniden gönderir. İzin alma süreci genellikle aylar hatta bazı ekstrem durumlarda bile yıllar sürer! Sonunda izin verilir ve süreç dört kısma ilerleyebilir. Çizimler oluşturuyor, danışmanlarıyla (peyzaj mimarları, inşaat mühendisleri, mekanik tesisat, tesisat ve elektrik mühendisleri ve diğer) farklı sistemleri koordine ediyor ve çizimlerini projeyi inşa etmek için onlara sunacakları ajansa gönderiyorlar. Daha sık olmamakla birlikte, ajans çizimler setine bir dizi düzeltme yapar ve tasarım ekibi daha sonra bu düzeltmeleri yapar ve onaylar için çizimleri yeniden gönderir. İzin alma süreci genellikle aylar hatta bazı ekstrem durumlarda bile yıllar sürer! Sonunda izin verilir ve süreç dört kısma ilerleyebilir.

Sıhhi tesisat ve elektrik mühendisleri ve diğerleri) ve daha sonra projelerini inşa etmek için onlara sunacak olan çizimlere gönderirler. Daha sık olmamakla birlikte, ajans çizimler setine bir dizi düzeltme yapar ve tasarım ekibi daha sonra bu düzeltmeleri yapar ve onaylar için çizimleri yeniden gönderir. İzin alma süreci genellikle aylar hatta bazı ekstrem durumlarda bile yıllar sürer! Sonunda izin verilir ve süreç dört kısma ilerleyebilir. Sıhhi tesisat ve elektrik mühendisleri ve diğerleri) ve daha sonra projelerini inşa etmek için onlara sunacak olan çizimlere gönderirler. Daha sık olmamakla birlikte, ajans çizimler setine bir dizi düzeltme yapar ve tasarım ekibi daha sonra bu düzeltmeleri yapar ve onaylar için çizimleri yeniden gönderir. İzin alma süreci genellikle aylar hatta bazı ekstrem durumlarda bile yıllar sürer! Sonunda izin verilir ve süreç dört kısma ilerleyebilir.

MİMARİ İZİN ALMA

Bir hükümet kurmak için neden bir hükümet organından izin almak zorundayız? Çünkü bu organlar, yaşam güvenliği, çevresel etkiyi en aza indirgeme ve erişilebilirlik gibi şeylerle ilgili belirli standartları ve yasaları uygulamakla suçlanıyorlar. Yangının yerden zemine uzanabileceği bir asansör şaftı inşa etmek için yanıcı maddeler kullanmamanızı, binalarınızın çatısından çıkan tüm yağmur suyunun tahliye edilebilmesini ve site ve tekerlekli sandalyelerdeki insanlar binanızın içine girip çıkabilirler. Esasen, devlet kurumları, geçerli olan tüm kod, yönetmelik ve yönetmeliklere uymadıkça bir şey inşa etmemize izin vermezler.

DÖRDÜNCÜ
  1. Yapım sürecinin dördüncü kısmı, projeyi bir kâğıt üzerindeki çizgilerden gerçek hayatta fiziki bir şeye götürecek şekilde inşa etmektir. Yaptığımız şeyin tamamı bu. Bir araya getirdiğimiz çizimler, tasarım çözümünü müşterilerimize, şehre ve nihayetinde kurucuya iletmek amacıyla kullanılıyor. Bu, mimarın projeyi bir inşaatçıya teslim ettiği yer. Yine de tamamen ele almıyor. Katılmaya devam ediyor ve yapım sürecini denetliyor ve çizimlerde gösterilen tasarım amacına göre inşa edilmesini sağlıyor. Mimar ayrıca, bu aşamada kaçınılmaz olarak ortaya çıkan çatışmaları normal olarak ele alan kişi olarak da hizmet eder. Maliyet aşımları mutabakatı lazım, beklenmedik sorunlar şantiyede gelip ve malzeme teslimatları gecikmeli olsun ve mimar genellikle oluşturucu ve bu sorunları çözmek için müşteri arasında arabuluculuk yapmakla suçlanıyor.
BEŞİNCİ
  1. Projenin beşinci bölümü, binayı işgal etmekte ve işletmektedir. Çıkış Mimarı, son kullanıcıyı girin. Ancak, mimarların tasarım çözümlerinin gerçek hayatta ve zaman içinde tutulup tutulmadığını görmek için binaların son kullanıcıları ile iletişim halinde olmaları iyi bir uygulamadır. Bazen mimarlar, tasarladıkları binaların ortaya çıkan kullanımlarından ve operasyonlarından öğrenmek için doluluk sonrası anketleri yaparlar, böylece bu bilgileri sonraki tasarım çözümlerini geliştirmek için kullanabilirler.
Devamını oku

Faydalı bilgiler

Dünya Turuna Çıkarken Bilinmesi Gerekenler

Güncelleme:

Tarih:

Yazar

Dünya Turuna Çıkarken Bilinmesi Gerekenler

Uzun bir yolculuğa çıkmak genellikle insanların gözünü çok korkutabilmektedir. Dünya turuna çıkmadan önce kişiler bu konu üzerinde çok fazla olasılıkları düşünürler. Bu yazımızda dünya turuna çıkmayı planlayan kişilere faydalı olacak önerilerde bulunacağız. Dünya turuna çıkarken ne gibi sorunlarla karşılaşabilirim? Dünya turu tehlikeli mi? Tek başıma bu yolu aşabilecek miyim sorularına bu yazımızda cevap bulabilirsiniz.

Gerekli olan Tüm Evraklarınızı Toplayın ve Sanal Ortamda Yedekleme Yapın!

Uzun bir yolculuğa çıkmadan ilk olarak pasaportunuzu, diplomanızı, vesikalığınızı ve biyometrik fotoğraflarınızı varsa da işinize yarabileceğini düşündüğünüz kimlik kartlarıyla beraber gerekli olan diğer evraklarınızın kopyalarını ve sanal ortamda ise yedeklerini almalısınız.

Karşılaşacağınız Farklı Sorun ve Gerekli olan İşler için Bir Yakınınıza Vekâlet verin!

Vekâlet vermeniz şart değil fakat vekâlet verdiğiniz de olası bir durum olduğu zaman işleriniz çok daha kolaylaşır. Yurtdışına çıktığınız zaman vekâlet düzenlemesi ile uğraşmak zorunda kalmadan, giderken vekâleti çıkarıp vermeniz daha mantıklı olacaktır. Yaşadığınız yeri terk etmeden önce güvendiğiniz birine vekâleti mutlaka vermelisiniz.

Üstünüze Fatura varsa Kapatmayı Unutmayın!

Yurtdışından eve döndüğünüz zaman birikmiş onca borçla karşılaşmamanız için faturasını ödemiş olduğunuz şeyleri mutlaka kapattırın. Bunun dışında yolda olduğunuz zaman boyunca kullanmayacağınız şeyleri de dondurmanız ya da iptal ettirmeniz yolculuğunuz için tasarruf yapmanızı sağlayacak.

Yakınlarınızla Kolay İletişim Kurabileceğiniz Sosyal Medya Ağları Kullanın!

Sosyal medyayı kullanmak istemiyor ya da sevmiyor olma ihtimaliniz yüksek. Aktif olarak kullanamayacak olsanız bile yakınlarınızla yurtdışına çıktığınız zaman kolay bir şekilde sesli ve görüntülü arama yapacağınız hesabınızın olması sizin için yararlı olacaktır.

Yanınıza Aldıklarınıza Dikkat Edin!

Gittiğiniz her ülkenin farklı kuralları bulunmakta. Ülkeye giriş yaparken ülkenin şartlarını da gözden geçirmeyi unutmayın. Yanınızda sizin zararsız olduğunu düşündüğünüz bir şey olabilir fakat ülke tarafından kabul edilmeyebilir. Bu konuda bazı ülkeler oldukça çok hassas davranmakta. Sınırda bir sorun yaşamamanız için bunu mutlaka gözden geçirmelisiniz.

Devamını oku
Reklam



Reklam